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Ihr Immobilienmakler Köln für die Vermietung und den Verkauf. Ihr Hausverwalter für die Mietverwaltung.

Themen von T - Z

T

Treppenhausreinigung

Die Reinigung des Treppenhauses, der Flure oder anderer Gemeinschaftsräume ist zwar Sache des Vermieters. Die hierfür entstehenden Kosten sind nach Informationen des Deutschen Mieterbundes (DMB) dann aber Betriebskosten. Sie müssen bei entsprechender Vereinbarung im Mietvertrag letztlich von den Mietern des Hauses über die Betriebskostenabrechnungen bezahlt werden.

Im Mietvertrag kann aber auch wirksam vereinbart werden, dass die Mieter das Treppenhaus selbst putzen und die Reinigung von Flur, Dachboden oder Keller übernehmen. Wo und in welchen Abständen geputzt werden muss ist dann in der Hausordnung oder in einem Reinigungsplan genau beschrieben.

Nehmen einzelne Mietparteien im Haus ihre Reinigungspflicht nicht ernst sollte der Vermieter eingeschaltet werden. Der muss auf die Einhaltung der mietvertraglich übernommenen Pflichten achten, kann den nachlässigen Nachbarn abmahnen oder von ihm Schadensersatz fordern. Der Vermieter kann eine Putzhilfe beauftragen und die Kosten hierfür dem Mieter der das Treppenhaus nicht geputzt hat in Rechnung stellen.

Der Vermieter darf in diesen Fällen aber nicht einfach die Reinigungsarbeiten vollständig an ein Unternehmen übertragen und die Kosten als Betriebskosten auf alle Mieter verteilen. Das wäre – so der Deutsche Mieterbund – eine Änderung der mietvertraglichen Vereinbarung, die aber nur mit Zustimmung aller Mieter im Haus möglich ist. Die haben im Mietvertag aber nicht nur die Pflicht zur Treppenhausreinigung, sondern auch das Recht hierzu übernommen. Daran darf der Vermieter nicht einseitig rütteln.

 

Trinkwasserprüfung

Eigentümer und Immobilienverwalter von vermieteten Mehrfamilienhäusern, die nicht ausschließlich selbstgenutzt sind, oder Wohnungseigentums-anlagen mit mindestens einer vermieteten Wohnung sind nach der Trinkwasserverordnung in regelmäßigen Abständen zur Legionellenprüfung verpflichtet.

Betroffen sind Häuser mit mehr als zwei Wohnungen, deren zentrale Warmwasseranlagen ein Speichervolumen von mehr als 400 Litern haben oder das Volumen einer Rohrleitung von der Warmwasserbereitung bis zur Entnahmestelle mindestens drei Liter beträgt. Sind alle diese Kriterien erfüllt besteht eine Untersuchungspflicht. Das Gesetz sieht hierzu grundsätzlich ein Prüfpflichtintervall von drei Jahren vor. Diese Frist beginnt ab dem Tag der tatsächlich erfolgten Untersuchung. Sollte die gesetzlich vorgeschriebene Erstuntersuchung entgegen der Trinkwasserverordnung erst nach dem 31.12.2013 erfolgt sein, berechnet sich die 3-jährige Frist ebenfalls ab dem Tag der tatsächlich erfolgten Untersuchung.

Eine unterlassene Prüfung ist eine Ordnungswidrigkeit, welche mit einem empfindlichen Bußgeld geahndet werden kann.

Mehr Informationen im Web vom Umweltbundesamt  » http://www.umweltbundesamt.de/themen/wasser/trinkwasser/rechtliche-grundlagen-empfehlungen-regelwerk

 

 

U

Untervermietung

Ein Auslandsaufenthalt lässt so manchen Mieter überlegen, seine Wohnung unter zu vermieten. So bleibt seine Traumwohnung erhalten, wenn er wieder zurück kommt. Der Mieter hat in jedem Fall seinen Vermieter zu fragen, ob er der Untervermietung zustimmt. Aber darf der Vermieter so ohne weiteres einfach ablehnen?

Ein in 2014 vor Gericht verhandelter Fall kostete dem Vermieter über 7.000 Euro Schadenersatz. Der Mieter wollte für 2 Jahre zwei Zimmer seiner 3-Zimmerwohnung untervermieten. Obwohl das Mietverhältnis schon über 9 Jahre bestand, verweigerte der Vermieter seine Zustimmung zur Untervermietung. Daraufhin klagte der Mieter.

Der BGH gab dem Mieter Recht: Der Vermieter hätte ihm nach § 533 Abs. 1 BGB die Untervermietung gestatten müssen. Das Verweigern der Unter-
vermietungserlaubnis beurteilte das Gericht als schuldhafte mietvertragliche Verletzung. Der Vermieter musste dem Mieter den daraus entstandenen Schaden in Form des Mietausfalls ersetzen (BGH, Urteil v. 11.06.2014, VIII ZR 349/13).

Begründung des BGH
Das Interesse des Mieters, seine Wohnung wegen einer zeitlich befristeten Arbeitstätigkeit untervermieten zu wollen, um sich von unnötigen Wohnungskosten zu entlasten, stellte für das Gericht ein berechtigtes Interesse zur Untervermietung eines Teils der Wohnung dar.
Auch wenn der Mieter nur ein Zimmer seiner Dreizimmerwohnung für sich behalten und das auch nur gelegentlich während seines „Heimaturlaubes“ zum Übernachten nutzen will, liegt bereits ein Untervermietungsinteresse vor.


V

Verkehrssicherungspflicht

In Mehrfamilienhäusern oder Geschäftshäusern mit mehreren Mietern ist die vollständige Übertragung der Verkehrssicherungspflicht auf die Gesamtheit der Mieter nicht möglich. Eine teilweise Übertragung der Verkehrssicherungspflicht ist aber möglich. Praktischer bedeutsam ist insbesondere die Übertragung des Winterdienstes (Schneebeseitigungs- und Streupflicht) auf die Mieter. Die Übertragung bedarf einer ausdrücklichen und eindeutigen Vereinbarung.

Kann der Mieter wegen Krankheit oder hohen Alters die vertraglich übernommene Verpflichtung zum Schneeräumen auf Dauer nicht mehr erfüllen, so muss er dies dem Vermieter anzeigen. Die mietvertragliche Vereinbarung über die Streupflicht ist nach den Grundsätzen der ergänzenden Vertragsauslegung dahingehend auszulegen, dass der Mieter von der Verpflichtung zur Leistung frei wird, wenn er diese dauernd nicht erfüllen kann.

Die Verkehrssicherungspflicht bezieht sich grundsätzlich auf alle allgemein zugänglichen Bereiche des Grundstücks. Hierzu gehören unter anderem

⌂ Räum- und Streupflicht

 Prüfung von Bäumen

⌂ Kontrolle von Spielplätzen, Zugangs- und Gartenwege, Einfriedungen

 Eingangsbereich und Treppenhaus sowie Dachbereich

⌂  Technische Anlagen wie Aufzüge, TG-Tore etc.


Haftung des Vermieters

Kommt einer der im Haus wohnenden Mieter infolge der Verletzung der Verkehrssicherungspflicht zu Schaden, so kann der Verletzte gegenüber dem Vermieter vertragliche Schadensersatzansprüche geltend machen, wenn die verletzte Pflicht vom Vermieter zu erfüllen war. Hat der Vermieter die Erfüllung dieser Pflicht (z. B. die Streupflicht) einem Dritten (z. B. einem Hauswart oder einem der Mieter) übertragen, so folgt die Vermieterhaftung aus § 278 BGB (Haftung für Erfüllungsgehilfen).
Wird ein außenstehender Dritter verletzt, haften sowohl der Vermieter als auch der mit der Erfüllung der Verkehrssicherungspflicht beauftragte Dritte aus Delikt. Ist die Verkehrssicherungspflicht auf einen Dritten übertragen worden, so kann sich der Vermieter gegenüber dem Geschädigten durch den Nachweis entlasten, dass er den Dritten gewissenhaft ausgewählt, mit den erforderlichen Anweisungen versehen und fortlaufend überwacht hat. An die Aufsichtspflicht werden dabei strenge Anforderungen gestellt, so dass der Vermieter die Aufsichtspflicht keinesfalls auf die leichte Schulter nehmen sollte.

 


Vermietung einer Eigentumswohnung (Sondereigentum)

Ein spezieller Fall ist die Vermietung von Eigentumswohnungen.  Vermietet ein Mitglied einer Wohnungseigentümergemeinschaft seine Eigentumswohnung, sitzt er „zwischen den Stühlen“ der Eigentümergemeinschaft und seines Mieters. Denn in der Teilungserklärung, der Gemeinschaftsordnung oder in Beschlüssen der Eigentümerversammlung sind häufig Regelungen enthalten, die der vermietende Wohnungseigentümer im Mietvertrag mit seinem Mieter berücksichtigen muss. Geschieht dies nicht,  hat der Mieter nach dem Mietvertrag mehr Rechte als der vermietende Eigentümer. Die häufigsten Fehler im Mietvertrag, die bei der Vermietung von Eigentumswohnungen gemacht werden, sind hier aufgeführt.

Hausordnung: Für die Mieter kann nur das gelten, was für die Eigentümer gilt

In der Praxis sind Vermieter von Eigentumswohnungen schnell geneigt, eine in einem Formularmietvertrag enthaltene Hausordnung in dieser Form an den Mieter weiterzugeben. Dabei wird aber oft übersehen, dass insbesondere in der Gemeinschaftsordnung und in den Beschlüssen der Eigentümerversamm-lung zahlreiche Verhaltensregeln enthalten sind, an die die Eigentümer gebunden sind. Die für den Mieter geltende Hausordnung muss daher diese Regeln berücksichtigen. Ist das nicht der Fall, kann der Mieter seine weitergehenden Rechte zwar nicht gegen die Eigentümergemeinschaft durchsetzen. Er kann aber unter Umständen die Miete mindern, sofern im Extremfall nicht noch weitere Ansprüche in Betracht kommen.

Umlageschlüssel: nach Miteigentumsanteilen vereinbaren

Meistens werden im Mietvertrag Betriebskostenvorauszahlungen vereinbart, über die der Vermieter jährlich abrechnen muss. Dabei versäumen Vermieter aber häufig, eine Umlage nach Miteigentumsanteilen mit ihren Mietern zu vereinbaren. Wird jedoch ein anderer Umlageschlüssel (Verteilerschlüssel) mietvertraglich vereinbart (etwa nach Wohnfläche oder Personen), muss der Vermieter die in der Jahres- bzw. Hausgeldabrechnung nach Miteigentumsanteilen ausgewiesen Betriebskosten auf den Schlüssel umrechnen, den er mit seinem Mieter vereinbart hat.

Dabei kann es sein, dass als Umlageschlüssel mit dem Mieter die Wohnfläche (Quadratmeterzahl) festgelegt wurde,  aber in den Miteigentumsanteilen – was regelmäßig der Fall ist – neben dem Sondereigentum (Eigentumswohnung) auch Gemeinschaftseigentum (etwa Flure, Treppenhäuser, Kellergänge, Waschkeller) enthalten ist.


Die in der Teilungserklärung festgelegten Anteile können von den tatsächlichen Größenordnungen erheblich abweichen. Bestimmte Gegebenheiten der Eigentumswohnung wie etwa Schrägen, Balkon oder Terrasse wurden anders als angesetzt, als dies nach der für die Quadratmeterzahl anzuwendenden Wohnflächenverordnung (WoFlV).

In all diesen Fällen hat der Vermieter erhebliche Schwierigkeiten, wenn er die nach Miteigentumsanteilen ausgewiesen Betriebskosten auf die Wohnfläche umrechnen muss.

Sollen mit dem Mieter wirksam die Miteigentumsanteile als Umlageschlüssel vereinbart werden, muss im Mietvertrag festgelegt sein, dass

der Verteilerschlüssel für die Betriebskostenabrechnung gegenüber dem Mieter die Miteigentumsanteile sind, nach der der Verwalter gegenüber dem Eigentümer bzw. Mieter abrechnet,

bei einer Änderung des Umlageschlüssels durch die Wohnungseigentümergemeinschaft der Vermieter berechtigt ist, den geänderten Umlageschlüssel gegenüber dem Mieter in den zukünftigen Betriebskostenabrechnungen anzusetzen.


Wird die Betriebskostenabrechnung nach Miteigentumsanteilen erstellt, muss der Vermieter darin den Miteigentumsanteil für die vermietete Wohnung und die Summe aller Miteigentumsanteile angeben.

Im Übrigen darf der Vermieter nur die in der Betriebskostenverordnung (BetrVK) genannten Kostenarten auf seinen Mieter umlegen. Die Umlage der Verwaltervergütung, der Bankgebühren für das Hausgeldkonto, der Zahlungen für die Instandhaltungsrücklage und der Kosten der laufenden Instandhaltung ist unzulässig.

 

 

 


W

Winterdienst

 

Zunächst ist der Hauseigentümer für die Beseitigung von Schnee und Eis sowie für das Streuen von glatten Wegen verantwortlich. Der Vermieter kann die Pflicht zu räumen und zu streuen auf die Mieter jedoch abwälzen, wie es ein Urteil des Landgerichts Karlsruhe vom 30. Mai 2006 (Az. 2 O 324/06) bestätigt hat.

Eine ausdrückliche Vereinbarung über den Winterdienst muss entweder im Mietvertrag enthalten sein oder in der Hausordnung stehen, wenn diese Bestandteil des Mietvertrags ist. Ein allgemeiner Aushang im Treppenflur genügt laut Urteil des Landgerichts Karlsruhe nicht.

Der Vermieter kann wählen, ob er die Mietergemeinschaft insgesamt oder einen einzelnen Mieter zum Schneeräumen und Streuen verpflichtet. Eine Regelung oder einen Grundsatz, wonach insbesondere die Erdgeschossmieter für den Winterdienst zuständig sind, gibt es nicht (OLG Frankfurt, Az.: 16 U 123/87; LG Stuttgart, Az.: 5 S 210/87).

Räumpflichtige Mieter, die aus beruflichen Gründen keine Zeit zum Schneeschieben haben oder eine Urlaubsreise unternehmen, müssen sich um eine Vertretung kümmern. Dies gilt auch im Krankheitsfall.

 

Wohnungsübergabe

Mieter haben Anspruch darauf, dass ihnen die zum Monatsersten angemietete Wohnung termingerecht zur Verfügung gestellt und übergeben wird. Das gilt - so der Deutsche Mieterbund (DMB) - auch dann, wenn der Monatserste auf einen Sonn- oder Feiertag fällt.

Das Landgericht Berlin (65 S 219/10) entschied, dass Vermieter ihren Mietern die Wohnung mit Vertragsbeginn überlassen müssen, gleichgültig, ob es sich hier um einen Sonntag oder Werktag handelt. Wohnungsmietverträge endeten grundsätzlich zum Monatsablauf, so dass Mieter darauf angewiesen seien, die neue Wohnung auch entsprechend zum Monatsersten zu erhalten.

Wohnungsübergabeprotokoll

Vor dem Einzug in die neue und erst recht beim Auszug aus der bisherigen Wohnung sollten die Mietvertragsparteien ein so genanntes Wohnungsübergabeprotokoll erstellen.

Mit Hilfe des Protokolls kann Streit zwischen Vermieter und Mieter vermieden werden über die Fragen, in welchem Zustand die Wohnung beim Ein- oder Auszug war und ob Schäden vorlagen oder nicht. Die Frage, in welchem Umfang ein Mieter beim Auszug aus einer Wohnung Schönheitsreparaturen durchführen muss oder ob überhaupt Reparaturen notwendig sind, ist nicht nur eine rechtliche Frage, sondern häufig auch eine Frage des tatsächlichen Zustandes der Wohnung.

 

Wohnfläche sowie Wohnflächenverordnung

Die Fläche der Mietwohnung kann exakt berechnet werden. Gemessen werden müssen alle Räume der Mietwohnung, also auch Küche und Flur. So genannte Zubehörräume, wie Keller, Waschküche, Trockenraum, Dachboden oder Garage, zählen dagegen nicht mit, wenn es um die Wohnfläche geht.

Bei den eigentlichen Wohnräumen wird die Grundfläche voll angerechnet, wenn die Räume oder Raumteile mindestens 2 m hoch sind. Die Grundfläche wird nur zur Hälfte angerechnet, wenn die Räume oder Raumteile zwischen 1 und 2 m hoch sind. Räume oder Raumteile, die weniger als 1 m hoch sind, zählen bei der Wohnflächenberechnung überhaupt nicht mit.

Bei Sozial- oder preisgebundenen Wohnungen zählt die Grundfläche von Balkon oder Loggia zur Hälfte mit. Bei frei finanzierten Wohnungen kommt es auf den Wohnwert an. Balkonflächen in guten Lagen zählen zu einem Viertel, und in Ausnahmefällen kann der Balkon auch mit der Hälfte der Fläche angerechnet werden.

mehr Informationen im Detail » Wohnflächenberechnung nach § 35 Abs. 4 Nr. 5 BauGB    | Wohnflächenverordnung - WoFIV

 

 

Z

Zeitmietvertrag

Wollen Sie als Wohnungsvermieter Ihren Mieter möglichst lange im Vertrag halten, wäre ein Zeitmietvertrag die richtige Mietvertragsform. Der Haken an der Sache: Sie brauchen dafür einen Befristungsgrund.

Eigenbedarf wäre so ein Befristungsgrund - siehe hierzu Eígenbedarf.

Geht es Ihnen nur darum, den Mieter möglichst lange im Mietvertrag zu halten und können Sie keinen Befristungsgrund vorweisen, bekommen Sie das vertraglich am besten mit einem Kündigungsverzicht hin. Ein Kündigungsverzicht ist eine praktische Alternative, wenn Sie Ihren Mieter möglichst lange im Vertrag halten wollen, aber keinen Befristungsgrund für einen Zeitmietvertrag parat haben.

Ein Kündigungsverzicht bedeutet: Sie und Ihr Mieter verzichten beide für eine gewisse Zeit auf Ihr ordentliches Kündigungsrecht.

Kündigungsausschluss: Längstens 4 Jahre sind erlaubt

Allerdings darf der Ausschluss maximal 4 Jahre betragen. Wie Sie die 4-Jahres-Frist berechnen und was Sie dabei beachten müssen hat der Bundesgerichtshof in einigen Urteilen bereits verbindlich festgelegt (BGH, Urteil v. 08.12.2010, VIII ZR 86/10).

So berechnen Sie korrekt die 4-Jahres-Frist beim Kündigungsverzicht

Entscheidend für das Berechnen der 4-Jahres-Frist ist der Zeitpunkt des Vertragsschlusses. Das ist der Kalendertag, an dem der letzte Vertragspartner den Mietvertrag unterschrieben hat und nicht etwa der Tag, ab wann der Mietvertrag in Vollzug gesetzt werden soll.

Beispiel:
Sie unterschreiben mit Ihrem Mieter zusammen am 14.01.2014 einen Wohnungsmietvertrag. Der soll ab dem 01.02.2014 zu laufen beginnen.
Sie dürfen das ordentliche Kündigungsrecht für diesen Vertrag nur bis maximal zum 13.01.2018 ausschließen. Falsch wäre es, wenn Sie einen Kündigungsverzicht bis zum 31.01.2018 vereinbaren würden.

Staffelmiete und Zeitmietvertrag Kündigungsrecht: Wird die Staffelmiete gleichzeitig mit einem Zeitmietvertrag kombiniert, ist zu beachten: Bei einer Staffelmiete kann der Mieter immer nach vier Jahren den Mietvertrag mit der 3-Monats-Frist kündigen. Selbst dann, wenn der Zeitmietvertrag eigentlich länger laufen sollte! Die Kombination Zeitmietvertrag/Staffelmiete ist also riskant.

Grundsätzlich gilt beim Zeitmietvertrag: Keiner der beiden Parteien kann das Mietverhältnis vor Ablauf der Mietzeit "ordentlich" kündigen. Möglich ist die außerordentliche Kündigung (so genannte fristlose Kündigung), die aber eines besonderen Grundes bedarf.
Zwischen Vermieter und Mieter kann aber ein sogenannter Aufhebungsvertrag geschlossen werden.

 

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